SUID-AFRIKAANSE REG
RIVIERUITSIG NIE ALTYD BLYWEND NIE
Die uitsig wat 'n eienaar vanaf sy eiendom kan geniet is 'n luukse; dit is nie 'n noodsaaklikheid nie. Aldus 'n onlangse uitspraak van die Hoë Hof.
Dit het 'n eienaar wat sy rivieruitsig wou beskerm, onlangs tot sy nadeel uitgevind. Hy het probeer om die hof te oortuig om sy buurman te keer om voort te gaan met bouwerk in 'n residensiële ontwikkeling.
Die hof bevind dat daar slegs die volgende beperkte maniere bestaan hoe 'n eienaar die oprigting van 'n goedgekeurde en wettige struktuur kan keer: 1. 'n "Negatiewe serwituut" ('n behoorlik geregistreerde serwituut "van onbelemmerde uitsig" of van "beperkte bouhoogte") wat ten gunste van die spesifieke erf op die titelakte geregistreer is; of 2. 'n "Beperkende voorwaarde" wat in die titelaktes aangedui is; of 3. "Die voorwaardes en riglyne wat met die goedkeuring van die spesifieke ontwikkeling se ontwikkelingsplan neergelê is of deur soortgelyke bouregulasies gereguleer word." In hierdie spesifieke geval het die buurman in geheel aan die ontwikkeling se bouregulasies en die ontwikkeling se boureëls voldoen. Die applikant het wel aangevoer dat die twee partye onderling en MONDELING op 'n aanvaarbare dakhoogte ooreengekom het. Ongelukkig en soos te wagte het die partye uiteenlopende herinneringe gehad van die bepalings van hierdie spesifieke mondelinge ooreenkoms; so daar was geen hulp daar nie. Wat ook weereens die waarde van 'n behoorlik opgestelde en getekende ooreenkoms sou bewys; dit sou enige twyfel uit die weg kon ruim en geen beweegruimte vir die onwillige party gebied het nie.
Die eienaar moet dus as gevolg van hierdie oorsig om hul ooreenkoms op skrif te stel, met 'n erg verkleinde en onderbroke rivieruitsig tevrede wees. Indien die uitsig wat 'n eiendom jou bied integraal is tot die aantrekking en waarde van die eiendom; doen eers jou huiswerk. Maak eers doodseker en indien nodig, verkry advies oor watter regte die aangrensende eiendomme het om te bou of aan te bou. Oorweeg hoe dit jou eiendom kan raak en besluit dan of jy wil voortgaan met die transaksie - indien wel is dit dan eers die tyd om die koopooreenkoms te onderteken.
ONDERNEMINGSREDDING : NOODHULP VIR SIEK MAATSKAPPYE
Maatskappye (en beslote korporasies) wat finansiële probleme ervaar, mag in terme van die nuwe Maatskappywet, in gepaste gevalle, in die plek van likwidasie eerder aansoek doen om ondernemingsredding ("Business Rescue").
Direkteure: Enige direkteur van 'n maatskappy wat finansiële probleme ervaar, behoort eerder gouer as later advies te verkry oor wat hom (of haar) te doen staan. Sou jy versuim om betyds en billik op te tree, loop jy die gevaar om persoonlik aanspreeklik gehou te word vir onbetaalde maatskappyskulde - en ook die gevaar van kriminele vervolging.
Skuldeisers: Indien jy 'n skuldeiser is van 'n maatskappy wat reeds onder ondernemingsredding verkeer of geplaas gaan word, moet jy eweneens advies verkry en besluite neem oor die gepaste optrede en aanslag. Die volgende behoort deel van jou vraelys te wees:- 1. Is die aangewese ondernemingsreddingspraktisyn behoorlik opgelei, opgewasse en onafhanklik? 2. Behoort jy deel te neem aan die ondernemingsreddingsproses wat deur die praktisyn onderneem word? Indien wel, hoe kan jy ten beste daaraan deelneem? Aktiewe deelname deur skuldeisers kan die volgende insluit:
a. Die daarstelling van 'n skuldeiserskomitee (wat met die praktisyn moet konsulteer en insette moet lewer tydens die ontwikkeling van die ondernemingsreddingsplan). b. Stemming oor enige voorgestelde ondernemingsreddingsplan of aspekte daarvan. c. Voorstelle, insette en ontwikkeling van enige alternatiewe aksieplanne.
a. Waar sal jou besigheid en eise dan in die hiërargie van skuldeisers inpas? b. Sou die betrokke besigheid nog oor onbeswaarde bates beskik, behoort jou besigheid op hierdie laat stadium enige sekuriteite daaroor te neem?
HAKER BUITE SPEL - SPORTBESERINGS EN DIE REG
Indien jy vrywilliglik en met jou vrye toestemming aan 'n aktiwiteit deelneem met inherente en voorsienbare gevare, het jy regtens nie 'n eis indien jy wel sodanig beseer word. Hierdie gemeenregtelike beginsel staan bekend as - volenti non fit iniuria ("jeens hom wat instem, geskied geen onreg nie").
'n Tragiese geval is onlangs in die Hoë Hof in Kaapstad bereg waar 'n skoolseun ernstige nekbeserings tydens 'n rugbywedstryd opgedoen het. Die seun het as sy span se haker in die voorry gespeel en die vaste skrum het inmekaar gesak.
Die hof gee geredelik toe dat enige deelnemers aan 'n rugbywedstryd, sal besef dat die spelers beserings en selfs ernstige beserings tydens hul deelname aan die spel kan opdoen. Tog bevind die hof dat die opponerende haker die besering veroorsaak het en verder dat hy regtens aanspreeklik is vir skadevergoeding teenoor die beseerde speler.
Die "knipmes" skrummaneuver het die ineenstorting van die skrum en die gevolglike besering veroorsaak. Die hof bevind dat hierdie maneuver 'n ernstige oortreding van die reëls van die spel was en dat dit uiters gevaarlik en onverwags was.
Gevolglik word bevind ....... "it would not have constituted conduct which rugby players would accept as part and parcel of the normal risks inherent to their participation in a game of rugby."
'n Mens sou dus nie kon sê dat die beseerde speler toegestem het tot hierdie risiko van benadeling nie, aangesien die optrede in geheel strydig is met die toelaatbare reëls van die spel.
Die algemene beginsel is dat jou deelname aan gevaarlike aktiwiteite (in sport of andersinds) op jou eie risiko geskied. Indien jy in die gewone en toelaatbare loop van 'n gevaarlike spel 'n besering opdoen, is dit jou eie indaba. Slegs waar jy kan aantoon dat jou besering die gevolg is van gevaarlike en ontoelaatbare spel, te wete optrede lynreg in stryd met die reëls en konvensies van die spel of aktiwiteit, sal jy kan slaag met 'n eis vir skadevergoeding.
AGTERSTALLIGE HEFFINGS: MAG JY WANBETALERS UITSLUIT?
Dit is deel van die pligte van 'n regsliggaam ("body corporate") van 'n deeltitelkompleks om heffings van sy lede te vorder. Indien lede in versuim is, moet die regsliggaam dadelik optree om enige agterstallige heffings in te kry. Dit beteken nie dat die regsliggaam die reg in eie hande kan neem nie. Inteendeel, dit sal teen die regsliggaam gehou word.
So het 'n eienaar agterstallig geraak met die betaling van sy heffings in sy kompleks. Die regsliggaam het sy outomatiese toegangsskyfie opgeskort. Die eienaar kon dus slegs per voet die kompleks betree en hy kon nie vrylik met sy voertuig in die kompleks in- of uitkom nie.
Die regsliggaam beroep hom ter verdediging van hierdie summiere optrede op die Reëls waaraan die eienaars in die kompleks gebonde is. Hiervolgens sou die regsliggaam onder andere die reg voorbehou het om elektriese voorsiening op te skort of enige soortgelyke optrede te loods wat hul redelikerwys nodig ag om eienaars te kry om aan die Reëls te voldoen.
Die Hof stem nie saam met die optrede nie. Spoliasie, jy sien. Waar iemand ongestoorde besit van 'n eiendom of item geniet sal enige eensydige inperking daarvan - in die afwesigheid van 'n hofbevel - bykans altyd aanleiding gee tot 'n bevinding van spoliasie.
Dit help ook nie om te beweer dat die persoon nie geregtig is daarop nie; die verontriefde persoon moet net bewys dat hy in vreedsame en ongestoorde besit van die eiendom was en dat hy of sy teen sy wil van die reg van besit ontneem is.
Soos wat hier gebeur het, sal die hof bykans sonder uitsondering, na 'n aansoek van die ontneemde party, die onmiddellike herstel van besit en toegang beveel; hangende verdere regsprosedures en - ondersoeke.
In hierdie spesifieke geval het die Hof ook 'n bestraffende kostebevel teen die regsliggaam uitgereik - op die skaal soos tussen prokureur -en - kliënt.
Neem dus kennis - verkry regsadvies voordat jy enige summiere optrede teen die nie-betalende eienaar loods.
DUBBEL EN NIKS MEER NIE - BEPERKING OP SKULD WAT OPLOOP
Die gemeenregtelike "in duplum" reël bepaal dat rente wat op skuld oploop, nie meer kan wees as wat die oorspronklike kapitaalbedrag was nie. Dit het ten doel om skuldenare wat hul in 'n finansiële verknorsing bevind te beskerm. Op die manier word daar 'n beperking gestel op die rente wat gehef kan word op 'n skuldbedrag - die totale rentelas wat gehef kan word, kan nie die meer wees as die oorspronklike kapitaalbedrag wat uitgeleen is nie.
In die praktyk gebeur dit dikwels dat 'n skuldenaar wel meer as dubbel terugbetaal. Gewoonlik word interim of maandelikse terugbetalings gemaak en hierdie bedrag - of grootste gedeelte daarvan word dan aan rente toegewys. Die rente loop dan weer opnuut op die uitstaande bedrag en die skuldenaar kan hom in 'n nimmereindigende spiraal van afbetalings bevind, terwyl hy slegs uitstaande en bykomende rente betaal. Die in duplum reël geld ook net vir die rentekomponent. Ander heffings kan die skuldbedrag dus steeds hoër as die magiese dubbel van die oorspronklik geleende kapitaalbedrag druk.
Die Nasionale Kredietwet het hierdie reël gewysig ten einde beter beskerming aan verbruikers te verleen.
'n Onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl bevestig dat die reël op twee gebiede uitgebrei is:- 1. Die verbod sluit ook nou enige kostes en heffings van die uitlener in en is nie meer beperk tot rente nie. Alle verdere rentes EN kostes EN heffings word gestaak sodra die bykomende bedrae en rente meer as dubbel as die oorspronklike skuldbedrag beloop. 2. Enige verdere betalings van 'n verbruiker na versuim (tensy die versuim daarmee opgeskort word) verminder die uitstaande kapitale bedrag. Verdere betalings word gevolglik nie meer in die nimmereindigende put van bykomende rentebetalings gegooi nie. Kredietverskaffers: hersien en verkort julle lenings- en verhalingsprosedures ten einde te voorkom dat hierdie uitgebreide in duplum reël op julle van toepassing raak.
Verbruikers: Let op na wat van jou geëis word. Moet nie meer betaal as wat die skuldeiser op geregtig is nie.
VERBEURDVERKLARINGSKLOUSULES - STRAFBEPALINGS EN BOETES
Verkoopsooreenkomste van vaste eiendom vereis gewoonlik dat die koper 'n deposito moet betaal. Dit word dan dikwels netjies gevolg met 'n verbeurdverklaringsklousule. Dit bepaal dan dat indien die koop skipbreuk ly as gevolg van enige versuim aan die kant van die koper, die verkoper geregtig sal wees om die deposito te behou as vooruitgeskatte skadevergoeding. Die verkoper hoef dus nie die werklike omvang van sy gelede skade te bewys nie.
Die presiese bewoording van die verbeurdverklaringsklousules verskil van ooreenkoms tot ooreenkoms; die terminologie kan vinnig erg verwarrend raak. Dikwels word dit ingekleur as 'n "rouwkoopklousule", wat eintlik 'n heel ander konsep is. (Ons gaan egter nie nou met mekaar regstegnies raak nie.) Hier moet 'n mens fyn trap en nog fyner lees. Nog beter - hetsy as koper of verkoper - verkry regsadvies of ten minste 'n klankbord om jou verstaan van die implikasie daarvan te toets.
'n Onlangse geval illustreer hoe ons howe met hierdie klousules werk. Hier het die hof die verbeurdverklaring van die depositobedrag van R520 000 ten gunste van die verkoper toegelaat; waar die koop deur die toedoen van die koper deur die mat geval het. (Die waarborg wat die koper moes lewer, was 'n dag laat.): - 1. Selfs waar die ooreenkoms onomwonde bepaal dat die volle deposito outomaties aan die verkoper verbeur sal word, beskik die hof steeds ingevolge die "Conventional Penalties Act" oor die diskresie om die verbeuring te verlaag. Dit sal die geval wees waar die hof bevind dat die strafbepaling onder die spesifieke omstandighede nie redelik en billik is nie - dit is met ander woorde nie in verhouding met die werklike nagevolge wat die verkoper gely het nie. 2. Hier rus die bewyslas op die koper wat nie die ooreenkoms nagekom het nie. Die koper moet dus bewys dat die ooreengekome strafbepaling buite verhouding is met die werklike skade wat deur die verkoper gely is; indien enige. Let ook op dat die nuwe Wet op Verbruikersbeskerming sterk steun op die beginsels van regverdigheid en deursigtigheid en openbaarmaking. Dit sal ongetwyfeld die pendulum in die rigting van die koper laat swaai; veral waar verwarrende, dubbelsinnige of onduidelike strafbepalings en onregverdige verbeurdverklaringsklousules aangetref word.
JUNIE SE KORT WEBWERF: JY EN JOU SEL - KLAAR MET RICA?
Teen die einde van Junie 2011 moet jy en jou selfoon geRICA* wees; anders loop jy die gevaar dat jou telefoon sonder verdere kennisgewing nie meer gaan werk nie. * ("Regulation of Interception of Communication Act")
Toets jou status terwyl jy hierdie lees - dan weet jy waar jy staan. Op My Broadband se webwerf is daar 'n gepaste artikel van belang - "Are you RICA compliant?" te http://mybroadband.co.za/news/cellular/17509-Are-you-RICA-compliant.html.