3 Jun 2015
Die vertrekpunt is om te kyk na die titelaktevoorwaardes van die eiendom. In die geval van ‘n HV, tel hierdie voorwaardes gewoonlik ten gunste van die HV deur die oordrag van eiendom te beperk totdat die HV-heffings ten volle betaal is. Maar hoe afdwingbaar is hierdie voorwaardes en kan dit die eiendomsoordrag beperk terwyl heffings uitstaande is?
In die sake van Willow Waters Homeowners Association (Pty) Ltd v Koka NO and Others (768/2013) [2014] ZASCA 220 en Cowin NO and others v Kyalami Estate Homeowners Association and Others (499/2013) [2014] ZASCA 221, het die hof bevind dat voorwaardes soos dié van die HV rakende die betaling van heffings ten einde te kwalifiseer vir registrasie as ‘n saaklike reg, eers aan die volgende vereistes moet voldoen:
• Eerstens, die voorwaarde moet iets wegneem van jou reg van eienaarskap; en
• Tweedens, indien jou reg om vrylik van jou eiendom ontslae te raak beperk word en jou verhoed om die vrugte daarvan te pluk, dan word een van jou regte van eienaarskap beperk.
Die hof het bevind dat die HV-voorwaardes geregistreer teen ‘n eiendom aan bogenoemde vereistes voldoen en dat hierdie titelvoorwaardes dus as ‘n saaklike reg ten gunste van die HV kwalifiseer.
Die hof het ‘n vergelyking getref tussen die HV-voorwaardes en die beperking van regte soos vervat in artikel 118 van die Wet op Plaaslike Regering: Munisipale Stelsels 32 van 2002 en artikel 15B(3)(a)(i)(aa) van die Deeltitelwet 95 van 1986. Hierdie bepalings verbied die Aktekantoor om ‘n oordrag van eiendom te registreer as die munisipaliteit nie ‘n uitklaringsertifikaat uitgereik het wat bevestig dat alle uitstaande tariewe en belastings betaal is nie, of in die geval van ‘n deeltitel, ‘n sertifikaat deur ‘n aktebesorger uitgereik is wat bevestig dat alle uitstaande heffings betaalbaar aan die regspersoon vereffen is nie.
Hierdie statutêre voorwaardes verseker skuldinvordering wat betref munisipale tariewe en belastings en regspersoon dienste wat betref water, elektrisiteit en basiese skema-onderhoud, dieselfde doelwitte wat die HV-voorwaardes probeer bereik, en eweneens kan die HV nie ontneem word van hierdie basis om uitstaande skuld wat in ruil vir dienste verskaf is in te vorder nie.
Dienooreenkomstig, of dit nou ‘n normale verskoopsoordrag, erfenis of ‘n gedwonge verkoopstransaksie is in byvoorbeeld die geval van insolvensie of ‘n hofbevel, sal oordrag nie plaasvind sonder ‘n HV-sertifikaat wat bevestig dat alle uitstaande heffings ten volle betaal is nie.