Dit is vandag algemeen dat 'n verskeidenheid van eiendomsagente 'n eiendom sal bemark voordat 'n suksesvolle transaksie uiteindelik beklink word.
Kophou is hier die wagwoord.
Die risiko's vir al die betrokke partye word uitgewys in 'n onlangse uitspraak van ons Hoogste Hof van Appèl. Hier moes die verkopers uiteindelik dubbele kommissie betaal - plus al die regskostes. Die hof bevind dat dit net aan hul eie toedoen te wyte was.
Die eise vir kommissie kom van:- 1. Die agente wat die uiteindelike kooptransaksie beklink het. Die verkopers het hulle betaal soos hul in die koopooreenkoms ooreengekom het. 2. Die agent wat die koper aanvanklik aan die eiendom bekend gestel het, hoewel daar op daardie stadium geen koopooreenkoms gesluit is nie. Die verkoper het aanspreeklikheid ontken, maar die hof bevind die teendeel. Die hof bevind, weliswaar op die spesifieke feite wat hier ter sprake was, dat die oorspronklike agent steeds die effektiewe oorsaak van die transaksie was. Gevolglik is hy ook geregtig om sy volle kommissie van die verkoper te ontvang. Soos reeds hierbo vermeld, sal die feitelike omstandighede van elke transaksie verskil. Die hof gee ook toe dat dit dikwels moeilik sal wees om die suksesvolle agent tussen die verskillende aanspraakmakers uit te wys: "It is notoriously difficult, when there are competing estate agents, to determine who is the effective cause of the sale that eventuates. It may be that more than one agent is entitled to commission."
Niemand wil twee keer kommissie betaal nie, selfs al kan jy dit bekostig. Beskerm jouself deur regsadvies aan te vra, voordat jy tot enige transaksie instem en enige koopooreenkoms onderteken. ? Verkopers: Vra jou regsadviseur om eers na die mandaat en koopooreenkoms te kyk en jou te adviseer. Dring aan op 'n behoorlike waarborg en vrywaring deur die koper om jou teen die risiko van dubbele kommissie te beskerm. ? Kopers - indien die koopooreenkoms sodanige waarborge en vrywaring van jou vereis, maak seker dat jy inderdaad sonder risiko van aanspreeklikheid hiertoe kan instem. Jy moet tog weet wie die agent was wat die eiendom aan jou bekend gestel het. Indien 'n ander agent nou die transaksie wil beklink, openbaar dit sodat die partye en agente tot 'n vergelyk kan kom, voordat die ooreenkoms onderteken word. ? Eiendomsagente - moet eerder nie jou kommissie op risiko plaas nie. Dispute tussen ander agente, kopers en verkopers moet eerder uit die staanspoor vermy word. Beperk hierdie risiko deur slegs aan die bemarking van eiendomme te werk indien jy in besit is van 'n duidelike, ondubbelsinnige en geskrewe mandaat van die verkoper.
SKADE MET ONLUSTE! KAN JY IETS VAN DIE VAKBONDE VERHAAL?
Om individuele oproermakers te vervolg en aanspreeklik te probeer hou vir skade, kan sy uitdagings hê. Met die Wet op die Regulering van Byeenkomste mag jy dalk 'n sterker eis teen die betrokke vakbond hê.
Hierdie wet bied hulp in geval 'n byeenkoms in wetteloosheid en oproerigheid verval. Dit bepaal dat in so 'n geval elke organisasie in wie se naam die byeenkoms gehou is, of die sameroeper van die byeenkoms, gesamentlik en afsonderlik vir enige oproerskade aanspreeklik gehou kan word.
In 'n onlangse saak wat in die Hoogste Hof van AppèI aangehoor is, het die betrokke vakbond sonder sukses aangevoer dat hierdie bepaling ongrondwetlik sou wees.
Die vakbond was hier aan die ontvangkant van 'n skadevergoedingseis. 'n Stakingsverwante optog het in chaos verander. Skade van R1,5 miljoen is aan voertuie en aan die winkels aangrensend aan die optogroete aangerig.
Die hof gee toe dat byeenkomste, stakings, optogte en demonstrasies onlosmaaklik deel is van 'n demokratiese samelewing. Dit word beskou as 'n instrument van sosiale dialoog. Hierdie maniere van uiting word egter slegs grondwetlik beskerm vir solank dit vreedsaam en sonder wapens uitgeoefen word. Die hof bevind dat die inperking ten doel het om onregmatige en gewelddadige optrede teen te werk; en om die organiseerders van sodanige optogte aanspreeklik te hou vir skade - die wet is grondwetlik en die inperking is geldig.
Dit beteken nie dat jy ten alle tye jou skade van die vakbond kan verhaal nie. Die wet maak voorsiening vir verwere - die vakbond sou dus kon aanvoer dat die optrede wat die skade veroorsaak het, nie redelik voorsienbaar was nie; ook dat hulle as vakbond alle redelike stappe ter voorkoming van enige skade geneem het.
Onder die omstandighede behoort vakbonde die risiko's in ag te neem. Hulle behoort advies te verkry oor hul verpligtinge wanneer hulle 'n optog of staking reël. Hulle behoort ook stappe te neem om enige opvlamming te keer en stappe te neem om hulself teen litigasie te beskerm indien geweld of chaos volg.
TRUSTBATES - WANNEER KAN SKULDEISERS DAARNA KYK VIR VOLDOENING?
Trusts word dikwels met goeie vrug gebruik by boedelbeplanning. Net so word trusts wettiglik gebruik om bates teen sakerisiko's te beskerm. Dit is egter noodsaaklik dat trusts en trustbates behoorlik en binne die wetsvoorskrifte geadministreer moet word. 'n Onlangse uitspraak van die Hoë Hof illustreer hoe die truststruktuur deur skuldeisers aangeval kan word.
In hierdie betrokke geval het 'n getroude paar meer as R56 miljoen aan die bank geskuld. Die bank het met verdere ondersoek vasgestel dat die paartjie oor geen bates in hul eie name beskik het nie. Twee trusts wat deur hulle beheer is, het wel oor noemenswaardige bates beskik, waarby ingesluit die gesinswoning, meubels en ander huishoudelike bates. Die bank het by die hof aansoek gedoen vir 'n verklaring tot die effek dat die trustbates aan die paartjie persoonlik behoort. Die bank slaag met die aansoek en die bates word geskik bevind vir beslaglegging en eksekusieverkoping om hul persoonlike skuld te delg.
Dit is steeds die uitsondering. Tensy bedrog bevind word, sal trustbates slegs ingesluit word by die trustees se bates indien die trust nie deurgaans as 'n aparte entiteit hanteer is nie. Met ander woorde die trust is in wese slegs as 'n verlenging of "alter ego" van die trustees gebruik.
Die faktore wat in oorweging geneem sal word, voordat so 'n drastiese bevinding gemaak word, sluit in: ? Die bepalings van die spesifieke Trustakte; ? Die optrede van die trustees en die wyse waarop hulle die trust se sake en aktiwiteite hanteer en beheer. In hierdie spesifieke geval het die Hof bevind dat die trustees nie die trust as 'n aparte entiteit hanteer het nie. Die volgende is in ag geneem: - ? Die paar was die enigste twee trustees. Hulle het volle beheer oor die trustaktiwiteite en trustbates gehad. Die trustakte het hulle beheer gegee oor die aanstelling van verdere trustees. Hulle het ook absolute en onbeperkte diskresie gehad om as trustees op te tree, sonder dat hulle enigsins verslag of verantwoording aan die trustbegunstigdes gedoen het. ? Die trustees het geen onderskeid getref tussen hulle persoonlike bates en die bates van die trust nie. Die trustbates is as hul eie aangewend. ? Die trustees het wel aangevoer dat hulle die gesinswoning van die trust gehuur het. Daar was egter geen verhuringsooreenkoms in plek nie. Die trust het nie 'n bankrekening gehad waar die huurgeld inbetaal kon word nie en vanwaar uitgawes vereffen kon word nie. Die verband is deur die trustees persoonlik betaal. ? Daar was ook geen rekord dat enige formele trusteevergaderings ooit namens die trust gehou is nie. Hierdie is klassieke tekens van 'n trust wat bloot as verlenging van die Trustees se persoonlike sake bedryf word. Elke geval gaan verskil - indien daar by jou enige twyfel oor jou optrede is, verkry advies.
MISBRUIK VAN ALKOHOL BY DIE WERK - NIE NOODWENDIG WANGEDRAG NIE
'n Mens sou maklik dink dat alkoholmisbruik by die werkplek noodwendig wangedrag sou wees, maar dit is nie altyd die geval nie. Die Arbeidshof het onlangs weer die twee uiteenlopende kategorieë uitgewys:- 1. Indien die werknemer 'n alkoholis is, word misbruik van alkohol as 'n skuldlose geval hanteer. Alkoholisme word as 'n diagnoseerbare en behandelbare siekte erken. Daarom word dit as 'n vorm van arbeidsongeskiktheid beskou en is voorligting en rehabilitasie die geskikte roete wat gevolg moet word, eerder as dissiplinêre optrede. 2. Indien die werknemer nie 'n alkoholis is nie, sal drankmisbruik wel aanleiding gee tot dissiplinêre optrede. Die gepaste sanksie sal bepaal word deur die feite van die spesifiek geval. Hier het die werknemer aan diens gekom terwyl sy nog onder die invloed van drank was. Sy was nie 'n alkoholis nie. Haar posbeskrywing het aangedui dat haar werk veiligheidskritiek was. Die dissiplinêre kode het drankmisbruik in die kategorie van "ernstige wangedrag" geplaas. Sy het ook op 'n vorige geleentheid 'n ernstige skriftelike waarskuwing vir dieselfde oortreding ontvang. Die Arbeidshof het haar ontslag bekragtig.
Hier was dit nie vir die hof nodig om enigsins uitspraak te lewer oor die ondersoek of 'n werknemer 'n alkoholis is of nie. Hier was daar geen beroep op alkoholisme van die werknemer se kant nie - gevolglik kan daar nie 'n bevinding van arbeidsongeskiktheid wees nie. Berading en rehabilitasie is dan ook nie ter sprake nie.
'N SERWITUUT WAT JOU UITSIG BESKERM - IS DIT VIR EWIG GELDIG?
Wat bepaal jou eiendom se titelakte oor die beskerming van jou privaatheid of uitsig?
'n Grondeienaar het onlangs probeer om sy buurman te verhoed om 'n tweede verdieping aan sy huis aan te bring. Hy het beweer dat die buurman se titelakte hom uitdruklik verbied om 'n tweede verdieping te bou; hy sou beperk wees tot 'n enkelvlak-woning, waarskynlik om die ander inwoners se uitsig oor die see te beskerm.
Regtens erken ons regstelsel twee tipes serwitute: - ? 'n Persoonlike serwituut, wat afdwingbaar is, maar slegs deur die genoemde begunstigde afgedwing kan word. Dit kom dus tot 'n einde met die afsterwe van hierdie spesifieke begunstigde. ? 'n Saaklike serwituut ("erfdiensbaarheid") wat oor 'n spesifieke erf geregistreer word ten gunste van 'n aangrensende erf. Die identiteit van die eienaars van die stukke grond is nie hier ter sprake nie, die serwituut bly in werking, ongeag wie die grond op daardie stadium besit. So 'n serwituut bly dus teoreties vir altyd en ewig geldig en afdwingbaar. Bovermelde onderskeid het die deurslag gegee by die beregting van hierdie saak. Die beperking tot die enkelvlak-woning het uit die jaar 1926 dateer. Die bewoording van die titelakte maak dit duidelik dat hierdie hoogtebeperking (beskerming) ten gunste van die oorspronklike verkoper van die erf persoonlik ingestel is. Hy is in die titelakte by name genoem as die begunstigde van hierdie hoogtebeperking. Natuurlik is hierdie begunstigde lankal daarmee heen. Intussen was daar oor die jare al 'n reeks vervangende eienaars en het die eiendom 'n paar maal van eienaarskap verwissel. Die huidige eienaar moes die hof dus oortuig dat die serwituut nie 'n persoonlike serwituut was nie, of dat die serwituut met elke oordrag tot voordeel van die nuwe eienaar oorgedra was.
Die regsargument word op beide fronte van die hand gewys. Die hof bevind onomwonde dat (a) die serwituut was 'n persoonlike serwituut wat direk gekoppel was aan die lewe en persoon van die eerste eienaar, en (b) dit is nie regtens moontlik om 'n persoonlike serwituut oor te dra nie, of selfs aan jou erfgename te bemaak nie. 'n Persoonlike serwituut kom tot 'n einde wanneer die persoonlike begunstigde sy laaste asem uitblaas.